隨著我國經濟的飛速發展，建筑業的面貌日新月異，建筑結構、構造千變萬化， 科技含量越來越高。在市場經濟條件下，建筑市場難免有不規范之處，危險房屋在不同地區、不同結構、不同范圍內仍然存在， 危及財產和人民生命安全。為此，對危險房屋必須采取有效管理和控制措施， 對房屋危險性的鑒定既要嚴肅認真，又要科學合理。目前鐵路房屋多數為磚混、磚木結構，各個構件間連續性，依靠性較強，在鑒定過程中，對照《危標》與房屋實際的病害狀況難免有出入， 而根據計算結果判斷其危險程度， 因基礎資料和數據的缺乏也難以科學論斷，因此“危房”的鑒定需對其進行細心觀察，認真分析，綜合判斷。現就有關具體問題探討如下。本公司凝聚房屋安全鑒定、工程質量檢測、建筑結構設計及房屋造價評估行業優秀人才，致力于打造工程行業類經營范圍廣、專業結構齊、技術資質高的綜合型企業。集團公司現有從事結構設計1人，建筑結構工程師4人，房屋安全鑒定員5人，房屋2人，工程檢測員21人，另外還聘請省內外多名建筑結構方面的知名作為顧問。深圳市住建工程檢測有限公司 竭誠為您服務，承接全國業務范圍，提供免費技術咨詢服務，聯系電話：-, 李經理

一、房屋性鑒定的理論與方法
一、房屋的性鑒定及其適用標準房屋結構的性是指房屋結構在規定的時間內和條件下完成預定功能的能力結構的預定功能包括結構的安全性、適用性和耐久性。房屋結構的性鑒定就是根據房屋結構的安全性、適用性和耐久性來評定房屋的程度要求房屋結構安全、經濟實用、堅固耐久。目前我國房屋結構性鑒定是對房屋在正常使用條件下結構的狀態進行評價不包括地震和其他突發外力作用下房屋的性。“9.11”事件后國內外有關學者又提出房屋性還應包括房屋在遭受爆炸力和沖擊力等偶然荷載作用時結構只是局部損壞不致連續倒塌的整體穩定性或牢固性。目前我國適用的鑒定標準有《民用建筑性鑒定標準》GB50292—1999以下簡稱《可標》和《性鑒定標準》GB50144—2008這兩個標準只考慮了房屋的安全性和適用性。《可標》是在調查總結了多年來房屋性鑒定的實踐經驗并通過驗證性試驗和試鑒定參考采用了國內外的科研成果并廣泛征求有關部門意見的基礎上經反復修改充實后完成的。其主要技術內容有基本規定、構件安全性和正常使用性鑒定評級、子單元安全性和正常使用性鑒定評級、鑒定單元安全性和正常使用性鑒定評級等。
二、理論基礎及其主要內容房屋結構性的理論基礎為近似概率法一次二階矩法。該法用結構的失效概率來定義結構的概率用與結構失效相對應的指標來度量結構的概率并建立了結構概率與結構極限狀態方程之間的數學關系在計算度指標時考慮了基本變量的概率分布類型并采用了線性化的近似手段。結構構件本身的失效程度按結構力學、材料力學和各種結構的專業基礎理論計算。房屋性鑒定采用的是概率鑒定法——即運用概率論和數理統計原理采用非定值統計規律對房屋的度進行鑒定的一種方法。概率法用概率的概念分析現有房屋的度找出房屋在正常使用條件下和預期的使用期限內發生破壞或失效的概率確定其壽命。概率法在理論上是完善的但因存在房屋結構材料強度的差異和計算模型與實際工作狀態之間的差異目前離實用還有較大的距離。現在概率法的實際應用僅止于近似概率法從概率分布曲線和形態用“均方差”度量并找出“安全指標”。
三、適用范圍和鑒定內容目前性鑒定主要含有安全性鑒定和正常使用性鑒定兩項鑒定。1.在下列情況下應進行性鑒定a.房屋大修前的全面檢查b.重要房屋的定期檢查c.房屋改變用途或使用條件的鑒定d.房屋超過設計基準期繼續使用的鑒定e.為制定成片房屋維修改造規劃而進行的普查。2.在下列情況下可僅進行安全性鑒定a.危房鑒定及各種應急鑒定b.房屋改造前的安全檢查c.臨時性房屋需要延長試用期的安全檢查d.使用性鑒定中發現安全問題3.在下列情況下可僅進行正常使用性鑒定a.房屋日常維護的檢查b.房屋使用功能的鑒定c.房屋有特殊使用要求的專門鑒定
四、鑒定目的為房屋管理部門了解房屋現狀有效利用既有房屋正確判斷房屋結構的程度確保房屋使用功能和進行日常維修檢查提供依據。也可根據委托方提出的鑒定原因和要求進行相應的鑒定。
五、鑒定的條件在無偶然荷載常規的使用荷載、風載、雪載和房屋結構自重作用下、或在偶然荷載灌水、降水、震動、爆炸和撞擊等作用后正常使用情況下房屋結構的性。
六、鑒定的基本步驟、內容和方法1鑒定的基本步驟接受申請人的委托。根據委托方提出的鑒定原因和要求確定鑒定的目的、范圍和內容。收集有關圖紙資料如程勘察報告、設計計算書、設計變更記錄、施工圖、歷次加固改造圖紙等。調查建筑物歷史如原始施工、歷次修繕、改造、用途變更、使用條件改變以及受災等情況。

二、房屋安全性檢測鑒定辦理過程
第一步：接受委托
接受房屋受檢人的委托，進行對房屋檢測。
第二步：收集資料現場調查
對房屋的結構圖紙和相關檢測數據搜集。
第三步：制定方案
制定的方案必須提交房屋檢測主管部門組織技術審查，在對方案存在的問題和項目進行修改
和補充，直至方案通過審查；
第四步：方案現場檢測
在方案審查通過以后，根據方案列出的項目對房屋進行現場檢測。
第五步：信息處理
根據檢測和取樣得到的數據和樣本進行檢測計算。
第六步：綜合分析
根據房屋現狀和檢測取樣得到的數據進行房屋綜合分析。
第七步：編寫報告
編寫報告必須提交房屋檢測主管部門組織技術審查，對報告的問題和項目進行修改和補充，直至報告通過審查；
第八步：簽發報告
在質量檢測報告審查通過以后，出具權威的檢測報告

三、房屋檢測詳細調查、檢測。
詳細調查、檢測主要是圍繞建筑結構的強度、剛度及穩定性進行。主要內容有：
①建筑物位移、變形情況；②裂縫開展及分布情況；③構件及材料強度；④施工缺陷，如鋼筋混凝土結構的蜂窩、露筋情況等；⑤現有建筑結構與設計文件是否吻合；⑥建筑物使用情況，有無超載；⑦建筑物外部環境，鄰近有無地及有無施工史；⑧氣象條件及自然災害情況，自身基坑施．[時，是否在雨季，有無經受過地震、洪水等自然災害。
詳細調查、檢測的要點是：
①由表及里。通常首先環繞建筑物外圍，觀察建筑物的整體隋況，注意建筑物出現面層開裂、變形、脫落等異常情況的部位，對建筑物的整體有個初步認識，在對建筑物內部進行檢測時就能做到有的放矢。②去偽存真。如檢測一條裂縫時，應先記錄其開展形態后，再打開建筑面層，測量出現在結構構件上的裂縫長度和寬度，才是結構開裂的真實情況，通常二者是有差異的。③認真細致。一切檢測操作都要按照檢測規程的要求去做，這是保汪檢測鑒定工作質量的法寶。④準確全面。為了確保檢測項目不被遺漏，事前可根據有關標準、規范編制符合現場檢測需要的專用記錄表格。
在進行詳細調查、檢測時應注意：
①詳細檢測時，委托方等相關人員應在現場，以便配合及協調現場檢測工作。②現場環境往往惡劣．檢測人員要注意人身安全，尤其是對于一些年久失修的建筑以及經受過嚴重災害的建筑，檢測時更要小心。③檢測方案中確定的抽檢數量及部位原則上不得改變，如確因現場條件所限無法按原方案執行時，在不違反規范、標準的原則下，經各方同意并簽字認可后方能更改。④在檢測過程中，當有關人員問及引起建筑結構質量及安全問題的原因時，檢測人員要告知對方一切以鑒定報告為準。

四、一級房屋質量鑒定機構應當具備下列條件：
a、注冊資金不少于 200 萬元；
b、從事房屋安全鑒定 5 年以上，大渡口區房屋鑒定，承擔過較大規模的房屋安全鑒定項目，房屋檢測鑒定資質單位，履行房屋鑒定機構職責，未發生重大質量事故。享有良好社會信譽；
c、技術負責人應當具有建筑結構或相關專業高級職稱，從事房屋安全鑒定或工程質量檢測、程技術、建筑設計10 年以上工作經歷；
d、專業技術人員不少于 15 人。其中，建筑結構、程等專業 10 人（含一級 2 人），房屋安全鑒定，地質專業 1 人，建筑材料、建筑設備專業各 2 人。以上人員 從事房屋安全鑒定或程質量檢測、程技術、建筑設計等 5 年以上，房屋鑒定中心，具有中級以上技術職稱人員不少于 70%；
e、有房屋安全鑒定檢測專用試驗室。有固定工作場所和必需的技術設備、儀器；
f、取得 ISO9000 標準質量體系認證。
專業從事建筑材料檢測、市政工程檢測、主體結構工程檢測、建筑幕墻檢測、建筑門窗檢測、鋼結構無損檢測、混凝土強度檢測、鋼結構工程檢測、施工損壞房屋檢測鑒定、保溫材料檢測、建筑抗震檢測、建筑安全檢測、建筑物沉降觀測、建筑結構性鑒定、室內環境檢測、房屋安全質量檢測、智能化檢測等，具自成立以來，就十分重視檢測質量、服務質量及檢測人員的技術培訓工作。在各項工程質量檢測工作中，嚴格按照實驗室評審準則要求，實施質量管理體系并使之有效運行，對檢測、試驗的各個環節嚴格把關。
房屋的性鑒定及其適用標準
房屋結構的性是指房屋結構在規定的時間內和條件下完成預定功能的能力結構的預定功能包括結構的安全性、適用性和耐久性。房屋結構的性鑒定就是根據房屋結構的安全性、適用性和耐久性來評定房屋的程度要求房屋結構安全、經濟實用、堅固耐久。目前我國房屋結構性鑒定是對房屋在正常使用條件下結構的狀態進行評價不包括地震和其他突發外力作用下房屋的性。“9.11”事件后國內外有關學者又提出房屋性還應包括房屋在遭受爆炸力和沖擊力等偶然荷載作用時結構只是局部損壞不致連續倒塌的整體穩定性或牢固性。目前我國適用的鑒定標準有《民用建筑性鑒定標準》GB50292—1999以下簡稱《可標》和《性鑒定標準》GB50144—2008這兩個標準只考慮了房屋的安全性和適用性。《可標》是在調查總結了多年來房屋性鑒定的實踐經驗并通過驗證性試驗和試鑒定參考采用了國內外的科研成果并廣泛征求有關部門意見的基礎上經反復修改充實后完成的。其主要技術內容有基本規定、構件安全性和正常使用性鑒定評級、子單元安全性和正常使用性鑒定評級、鑒定單元安全性和正常使用性鑒定評級等。

房屋檢測鑒定辦理流程——結構鑒定過程：
結構檢測是既有建筑物鑒定與加固改造工作的一項重要內容，也是該項工作的基礎。沒有檢測的數據，則鑒定與加固改造工作也難以順利實施。有了檢測結果，結構存在的問題可以在一定程度上顯現出來，可減少工作的失誤，減少不必要的工程成本。
結構安全鑒定工作主要內容：
1.建筑物設計文件、場地測量和程勘察報告、施工質量驗測證明資料調查；
2.建筑結構基本情況勘查；
3.結構使用條件、混凝土結構和鋼結構環境類別調查核實；
4.結構布臵、結構體系和構造檢查分析；
5.地基基礎（包括樁基礎）檢測結果分析；
6.結構構件材料性能檢測結果分析；
7.結構構件承載力驗算、大跨度構件的撓度驗算和懸挑構件抗傾覆驗算；
8.按建筑抗震鑒定標準（GB50023－2009）進行抗震鑒定；當有專門要求作抗震鑒定的，尚須在報告中作專項分析；
9.出具權威房屋檢測鑒定報告：
用一句通俗易懂的話說就是，根據檢測檢測的數據，立足客戶的需求，將采集到的數據，按照或者行業規范的標準，以書面的形式呈現出來的一種紙質文本。

公司具有檢測、勘察、設計、、咨詢、特種專業施工等資質。是集建筑科研、開發，工程勘察、設計、、咨詢，程檢測、鑒定，建筑原材料檢驗、測試，特種專業（建筑物糾偏、平移、結構補強、特種防雷工程施工，地基基礎、建筑裝修裝飾、建筑防水、預應力技術工程）施工于一體的綜合型建筑科研、檢測機構。貴州省建筑科學研究檢測中心下設五個研究檢測所（綜合檢測研究所、結構檢測研究所、地基檢測研究所、建材檢測研究所、防水檢測研究所）和三個技術服務實體（建筑設計分院、特種工程公司、公司）；建有大型結構試驗室、巖土試驗室、混凝土力學及收縮徐變試驗室、建筑節能試驗室、門窗試驗室、無損探傷試驗室、幕墻硅酮膠試驗室、預應力錨夾具系統靜載試驗室、樁動測基地、外加劑試驗室、防水材料及涂料試驗室、安全防護用品試驗室等，有各種科研檢測儀器設備400余臺/套，圖書館藏書、標準10萬余冊。并設有綜合辦公室、財務科、政工科、設備科、物業部五個管理部門。深圳市住建工程檢測有限公司 竭誠為您服務，承接全國業務范圍，提供免費技術咨詢服務，聯系電話：李工

一、房屋檢測鑒定報告辦理流程：
步：接受委托
接受房屋受檢人的委托，進行對房屋檢測。
第二步：收集資料現場調查
對房屋的結構圖紙和相關檢測數據搜集。
第三步：制定方案
制定的方案必須提交房屋檢測主管部門組織技術審查，在對方案存在的問題和項目進行修改
和補充，直至方案通過審查；
第四步：方案現場檢測
在方案審查通過以后，根據方案列出的項目對房屋進行現場檢測。
第五步：信息處理
根據檢測和取樣得到的數據和樣本進行檢測計算。
第六步：綜合分析
根據房屋現狀和檢測取樣得到的數據進行房屋綜合分析。
第七步：編寫報告
編寫報告必須提交房屋檢測主管部門組織技術審查，對報告的問題和項目進行修改和補充，直至報告通過審查；人們對房屋主體結構的質量要求也越來越重視，作為建筑質量監督的有效手段之一，房屋主體結構質量檢測的準確性不僅直接影響對房屋質量的判斷，還影響了建筑單位的經濟效益和社會效益。現階段，房屋建筑主體結構質量的檢測技術經過幾十年的發展，無論是檢測手段還是檢測方法，都取得了巨大的進步，在一定程度上促進了建筑行業的發展，并滿足了人們對建筑的要求。但是，我們還應當看到，在房屋建筑主體結構質量檢測的實踐中，還存在諸多不足和不規范的問題，反而有影響了建筑行業的發展，甚至影響了建筑的質量控制。因此，我們有必要進一步深入的探討房屋主體結構質量檢測鑒定的方法及應用，以切實提高建筑的質量。

二、房屋檢測鑒定的一般過程：
1、檢測項目 通過對房屋建筑、結構、裝修材料、設備等進行全面檢測，建立和完善房屋質量檔案，評價房屋質量的過程。
2、適用范圍 保護建筑等需要進行全面檢測的房屋。
3、檢測內容及過程 主要檢測參數有：傾斜、沉降、裂縫、地基基礎、砌體結構構件、木結構構件、混凝土結構構件、鋼結構構件等，各參數的檢測一般為現場檢測。
4、非現場檢測項目a.混凝土結構構件檢測中，混凝土鉆芯法檢測混凝土強度； b.鋼結構構件檢測中，鋼材抗拉強度試驗法檢測鋼材試件抗拉強度，鋼材彎曲強度試驗方法檢測鋼材試件彎曲變形能力。 c．木結構構件檢測中，木材順紋抗壓、抗拉、抗剪強度試驗，木材抗彎強度及彈性模量試驗，木材橫紋抗壓強度試驗。
檢測內容過程：
1、調查房屋的建造、使用和修繕的歷史沿革、建筑風格、結構體系等資料。
2、建立總平面圖、建筑平面、立面、剖面、結構平面、主要構件截面等資料。
3、抽樣檢測房屋承重結構材料的性能，構件抽樣數量和部位應符合相關標準的規定。抽樣部位應含有代表性的損壞構件。
4、檢測房屋的結構、裝修和設備等的完損程度、分析損壞原因。
5、檢測房屋傾斜和不均勻沉降現狀。

三、房屋檢測鑒定機構需要滿足哪些條件：
一級房屋質量鑒定機構應當具備下列條件：
1、注冊資金不少于 200 萬元； 2、從事房屋安全鑒定 5 年以上，承擔過較大規模的房屋安全鑒定項目，履行房屋鑒定機構職責，未發生重大質量事故。享有良好社會信譽； 3、技術負責人應當具有建筑結構或相關專業高級職稱，從事房屋安全鑒定或工程質量檢測、程技術、建筑設計 10 年以上工作經歷； 4、專業技術人員不少于 15 人。其中，建筑結構、程等專業 10 人（含 一級 2 人），地質專業 1 人，建筑材料、建筑設備專業各 2 人。以上人員 從事房屋安全鑒定或程質量檢測、程技術、建筑設計等 5 年以上，具有中級 以上技術職稱人員不少于 70%； 5、有房屋安全鑒定檢測專用試驗室。有固定工作場所和必需的技術設備、儀器； 6、取得 ISO9000 標準質量體系認證。 （二）二級房屋質量鑒定機構應當具備下列條件： 1、注冊資金不少于 100 萬元； 2、從事房屋安全鑒定 4 年以上，有房屋鑒定業績，履行房屋鑒定機構職責，未發生重大質量事故。享有良好社會信譽； 3、技術負責人應當具有建筑結構或相關專業中級以上職稱（含中級），從事房屋安全鑒定或工程質量檢測、程技術、建筑設計 5 年以上工作經歷； 4、專業技術人員不少于 8 人。其中，建筑結構、程等專業 6 人，建筑材料 專業 1 人，建筑設備專業 1 人。以上人員從事房屋安全鑒定或程質量檢測、 程技術、建筑設計等 5 年以上，具有中級以上技術職稱人員不少于 60%； 3、有固定工作場所和必需的技術設備、儀器。 （三）三級房屋質量鑒定機構應當具備下列條件： 1、注冊資金不少于 50 萬元； 2、從事房屋安全鑒定 3 年以上，有房屋鑒定業績，履行房屋鑒定機構職責，未發生重大質量事故。享有良好社會信譽； 3、技術負責人應當具有建筑結構或相關專業中級以上職稱（含中級），從事房屋安全鑒定或工程質量檢測、程技術、建筑設計 3 年以上工作經歷； 4、專業技術人員不少于 5 人。其中，建筑結構專業 3 人，建筑材料等相關專業 2 人。以上人員從事房屋安全鑒定或程質量檢測、程技術、建筑設計等 3 年以 上，具有中級以上技術職稱人員不少于 50%； 5、有固定工作場所和必需的技術設備、儀器。

四、公司承接以下全國業務：
1、建筑鋼材的力學性能檢測；
2、混凝土原材料分析及配合比設計；
3、瓷磚拉拔檢測；
4、混凝土基本力學性能檢測；
5、砌筑砂漿配合比設計及力學性能檢測；
6、砌墻磚性能檢測；
7、石材性能檢測；
8、鋼結構檢測；
9、門窗三性及幕墻四性檢測；
10、回彈法檢測構件中的混凝土強度、砂漿強度；
11、貫入法檢測砌筑砂漿抗壓強度；
12、房屋構件結構性能檢測；
13、外墻飾面磚粘結強度檢測；
14、道路彎沉檢測、鉆芯法檢測道路結構層厚度、強度、壓實度；
15、室內空氣質量檢測；
16、程檢測；
17、混凝土抗水滲透檢測；
18、混凝土結構實體鋼筋檢測；
19、鉆芯法檢測混凝土強度；
20、錨固拉拔力檢測；
21、防水卷材性能檢測。
房屋檢測鑒定費用是分鑒定內容來收取的，如下：
1、房屋有相鄰工程施工的，為了確保房屋在施工期間的安全及明確房屋的損壞責任的，需要做施工前和施工后的安全鑒定。
2、房屋在災害（臺風、雷擊、雪災、地震、火災、爆炸、白蟻侵蝕、化學品腐蝕、汽車撞擊等）后的結構安全性、性，構件承載力的檢測、安全鑒定。
3、特種行業房屋、構筑物（如油站、高速收費站、大型戶外廣告牌、擋土墻/坡等）的質量安全年審鑒定。
4、公共場所及特種營業場所辦理、更改營業執照等安全鑒定。
5、學校、幼兒園的抗震、質量年審鑒定。
6、房屋在使用過程中，更改使用功能（如原為住宅的更改為酒店、倉庫使用等），需要做房屋安全鑒定。
7、房屋在使用過程中，增加使用荷載的（如廠房增加新的大型設備等），需要做房屋安全鑒定。
8、房屋在使用過程中，需要加層、擴建、改建（拆改房屋結構），需要做房屋安全鑒定。
看你需要做的安全鑒定屬于哪個種類，才能確定收費標準。


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